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Mutuo Fondiario e Chirografario

Mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è un particolare tipo di mutuo a medio-lungo termine, concesso dalla banca per l’acquisto di un immobile finito o in fase di costruzione, che presenta determinate caratteristiche in termini di durata (superiore ai 18 mesi) e rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (l’ipoteca non supera l’80% del valore dell’immobile).

Mutuo Fondiario e Chirografario

Il mutuo fondiario si distingue dal mutuo edilizio per il fatto che viene erogato in un’unica soluzione su immobile ultimato (mentre il mutuo edilizio viene solitamente concesso alle aziende edili erogato in più scaglioni e in proporzione all’avanzamento dei lavori di un immobile in fase di costruzione).

Quali sono le principali differenze tra i mutui fondiari ed i mutui ipotecari? I mutui fondiari presuppongono sempre la presenza di un’ipoteca (quindi tutti i mutui fondiari sono ipotecari), mentre non è vero il contrario: è infatti possibile ricorrere ad un mutuo ipotecario non solo per acquistare un immobile, ma anche per ottenere un finanziamento analogo al classico prestito personale. Il mutuo fondiario presenta inoltre alcuni vantaggi peculiari, come tassi di interesse passivi più bassi e la possibilità di richedere la riduzione della somma ipotecaria iscritta sul bene ipotecato (quindi, una volta estinta la quinta parte del debito originario, si ha diritto ad una riduzione proporzionale della somma iscritta), risparmio sulle tariffe notarili. Inoltre, in caso di ritardo nel pagamento di una o più rate la banca creditrice non può agire subito con la vendita forzata (ex art. 40 T.u.c.r.), poichè può farlo solo nel caso in cui il ritardo riguardi fino a 7 rate (anche non consecutive l’una all’altra) e che non sia di oltre i 180 giorni.

La disciplina del mutuo fondiario è trattata nel Decreto Legislativo n. 385 del 01/09/1993 (Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia), articoli dal 38 al 42.

Mutuo chirografario

Il mutuo chirografario è una particolare tipologia di mutuo che non viene garantita da un’ipoteca (come nel caso del mutuo ipotecario), bensì da un documento firmato dal debitore, che viene appunto detto “chirografo”. Non a caso, il termine “chirografario” significa “relativo ad un documento firmato”. Il mutuo chirografario non è quindi assistito da alcun tipo di garanzia reale (pegno e ipoteca) o personale (fideiussione, anticresi). Il mutuo chirografario può avere diverse finalità: si può ad esempio ricorrere a questo tipo di finanziamento per acquistare i beni funzionali ad un’impresa, ristrutturare condomini o soddisfare specifiche esigenze individuali.

Il mutuo chirografario può essere richiesto da privati o da aziende e viene concesso previa valutazione della situazione economica del richiedente: l’istituto di credito compie una serie di indagini per capire se il debitore sarà effettivamente in grado di restituire la somma finanziata senza la necessità di introdurre garanzie fideiussorie.

Vista la particolare natura del mutuo chirografario, si tratta solitamente di un finanziamento concesso per somme di modesta entità (indicativamente, fino ad un massimo di 30.000 euro), tali da non giustificare i costi di un’accensione ipotecaria, e per debiti di limitata durata complessiva (4-5 anni). Anche nel caso dei mutui chirografari, il mutuatario ha facoltà di scegliere tra diversi tipi di tassi, tasso fisso, variabile o misto, e le rate si compongono di quote di capitale e di interessi seguendo il piano di ammortamento prestabilito. Tra i costi di accensione del mutuo chirografario non figurano alcune voci di spesa previste dai classici mutui ipotecari: il notaio, ad esempio, si limita ad effettuare una compravendita e non vi è alcuna iscrizione ipotecaria. Tuttavia, i tassi dei mutui chirografari sono in genere maggiori rispetto a quelli applicati ai mutui tradizionali.